Продажа
Аренда
 
m2
m
Больше параметров Меньше параметров
Развернуть поиск Cвернуть поиск
 
m2
m
Больше параметров Меньше параметров
Развернуть поиск Cвернуть поиск
Развернуть поиск Cвернуть поиск

Бизнес в Испании. Свой отель, опытом делится владелец гостиницы на Коста Брава



Все больше состоятельных граждан России задумывается об инвестициях за рубежом. Желание иметь небольшой "свечной заводик" в Европе, который бы приносил прибыль в валюте, не зависел от катаклизмов в экономике и политике в родной стране. И хорошо бы иметь этот бизнес в хорошем месте, где и отдохнуть приятно, и работать, если придется, не скучно. 

Одним словом, речь идет о желании совместить "сухой" инвестиционный интерес и эмоциональную составляющую, присущую нормальному человеку.

Не так давно ко мне в гости в Испанию приезжал приятель, имеющий желание и возможности купить бизнес за рубежом. Погода на Коста Брава была замечательная! Прекрасное море, горы, утопающие в зелени, рестораны и отели заполненные отдыхающими. Мы пили традиционные cafe con leche в баре одного не большого отеля на первой линии моря с великолепными видами и атмосферой.

Cafe con leche

"Я бы купил этот отель, - сказал мой приятель, - он продается? Интересно сколько стоит?

Я ответил, что сегодня можно купить практически любую гостиницу на побережье. Сетевых отелей не много, в основном это семейный бизнес. Кризис в туристической индустрии еще не прошел. Соответственно, главный вопрос - цена за объект. 
Я был хорошо знаком с владельцем этого отеля и знал цену, за которую хозяин был готов продать.
Мой товарищ, будучи отличным экономистом, за полчаса смог примерно оценить бизнес этого отеля.

60 номеров. Средняя цена 100€. Максимальная заполняемость 50% в год (отель работал 5 месяцев в году и в большие праздники).
Мы не стали включать доходы и расходы от работы бара и ресторана.
Итого выручка: 1,095 млн €.
Затраты я помог скалькулировать, так как несколько лет работаю в этом бизнесе.
Получилось, что владелец может рассчитывать на 150000€ прибыли в год.

Прикинув отраслевые коэффициенты для покупки бизнеса, мой товарищ заявил: "За 5 млн. готов купить. Это дорого, но на последнем этаже сделаю себе апартаменты (сэкономлю на покупке дома или квартиры); буду жить, контролировать бизнес, отдыхать, друзей приглашать..."

К сожалению, хозяин хотел 12 млн.
И логика у него была совсем другая: площадь отеля 2400 м2. Цена на недвижимость на первой линии 5000€ за м2.
Сделка, естественно, не состоялась.

У этой истории хороший конец.
Потому что эмоционально человек готов был сделать инвестиции. Он уже видел себя владельцем, понравившейся ему гостиницы. И деньги были на покупку! Но экономика есть экономика. Даже предварительный анализ показал, что подобная покупка не является инвестицией.

Отель на берегу

Вот 7 советов для тех, кто ищет отель в качестве объекта для инвестиций. 

1. Посещайте потенциальные отели в туристической зоне в не туристический сезон.

Для Испании - октябрь-апрель. Многие отели в этот период закрыты для отдыхающих! Это позволит снять эмоциональную составляющую в принятии решений.

И, кстати, если отель работает в течении всего года, это огромный аргумент в пользу этого объекта!

2. Попросите у продавца гостиницы несколько цифр, которые не являются коммерческой тайной. Годовая выручка на один номер должна быть не меньше 7000€.

Какая выручка ресторана и бара? Сколько приносят отелю свадьбы и деловые мероприятия? Возможно, после получения ответов на эти вопросы, не стоит тратить время на просмотр этого отеля.

3. Отель, имеющий номерной фонд более 40 номеров, априори имеет лучше экономику, с точки зрения затрат, чем мини-отель. Отель с более 50 номеров - имеет шанс быть продан в будущем сетевым игрокам. 

4. Идея по использованию части номерного фонда под собственное жилье, на мой взгляд имеет смысл для реализации. Вполне возможно, такое решение может значительно повысить финансовую привлекательность объекта. Кроме того, вы сможете лучше управлять своим приобретением.

5. Ищите объект не старше 10 лет! Оценивайте реально потенциальные затраты в реконструкцию и ремонт. Надо иметь ввиду, что при смене собственника отеля, от вас потребуют соответствовать современным действующим нормативам. На практике это может вылиться в необходимость расширения лестничных проемов, установки лифтов для инвалидов и прочее!

6. Вам могут предложить альтернативу: купить акции у компании, которая владеет отелем. Собственник не меняется - нормативы остаются прежними. При этом вам достается и персонал, работающий в этой компании по контрактам. Надо иметь ввиду, что в случае увольнения сотрудника по вашему решению придется выплачивать компенсацию. А она может составить десятки тысяч евро!

7. Моя практика показывает, что в 90% случаев цена на отели, появляющиеся в продаже, существенно завышена продавцом в силу разных причин (например, когда продают квадратные метры, а не бизнес).

Если цена за отель 3 звезды, при прочих равных, выше, чем 120000 € за номер, а отеля 4 звезды выше 200000€, я не трачу время на посещение и просмотр. Исключение составляют случаи, когда объект имеет дополнительную эмоциональную привлекательность!
Хотите получить консультацию автора? Отправьте запрос - ru@masfalet.com

Андрей Маслак, президент компании и отеля Mas Falet 1682 специально для SpainProperty.ru
13.12.2015